Publikáció: Vajon hány csontváz esik ki a szekrényből még?

Felállt a az Állami Eszközkezelő. Alaprendeltetése, hogy a „bajba került devizaadósok” mintegy 5 %-a lakásait felvásárolja és a volt tulajdonosnak bérleti jogviszonnyal rendezze lakhatását. Az ingatlanpiacon máris, a kizárólag állami tulajdonban álló társaság piacra lépését hatalmas figyelem követi.

Nyitott kérdés ugyanis ennél a piaci cápánál alkalmazott

- felvásárlási ár,
- alkalmazott bérleti díj.

A felvásárlási ár vonatkozásában az úgynevezett „régi bűnök” felszínre kerülése adhat alapot súlyos – akár társadalmi - vitákra, míg az alkalmazott bérleti díjaknál a társadalmi igazságérzeten eshet csorba.

Többen – a piacfigyelő elemző körökből - az ingatlanpiacon az eszközkezelő megjelenése mögött a lakóingatlan állomány tulajdoni szerkezetének mesterséges átalakításának kísérletét látják. No nem a visszaállamosítástól tartanak, mert ilyen szintű állami eladósodás (vagy inkább eladósítás?) mellett az elképzelhetetlen. Inkább az állami eszközkezelő és az úgynevezett cenzusos ingatlan-vagyonkezelők között látható összefüggés. Jó ideje, lassan évtizedek óta hallatszik egy kórus hangja, mely a hazai lakóingatlan tulajdoni szerkezetet sérelmezi, hogy az egészségtelen mert a Lajtán túl szignifikánsan magasabb a bérlakások aránya, melyhez a munkaerő mobilitást is hozzákapcsolják. A gyanú ugyanis az, hogy az állami eszközkezelő – a devizahitelesek megmentésére – csak egy porhintés, mert ugye az 5 % -ot általában a hibahatárral azonosítjuk, tehát szó nincs „megmentésről” , hiszen a tulajdonjog megmentéséről szó nincs, arról van szó csupán, hogy azt a lakást bérelheti tovább a volt tulajdonos, amely valaha az övé volt. Különös kommunikáció ez. Én állam „megveszem” a házadat, majd bérbe adom neked. Tegnap még gazda voltál, ma már zsellér. Hatalmas jogvesztés.

Az Állami Eszközkezelő leplezett célja úgy tűnik nem más, mint kezdje a réten a táncot, ezzel az álságos „megmentő akcióval” aztán …
… aztán a forgatókönyv úgy folytatódik, hogy sajnos jövőre már nem áll rendelkezésére külön állami forrás, így el kell adja a cenzusos vagyonkezelőknek a porfóliót, azért hogy további családokat menthessen meg. Nos ennek a forgatókönyvnek is látható a vége, a külföldi befektetők (mert kinek van pénze ebben az országban, fejenként kettő millió államadósság teher és ilyen adórendszer mellett) szépen felvásárolják a lakóingatlan állomány jelentős részét. Vajon mennyit is? Hogy változhatnak a tulajdoni arányok, a lakók és a cenzusos vagyonkezelők között? Magyarul a bérlők és a háziurak között.

Az Állami Eszközkezelő ilyetén piacra lépésével régi közzel tíz éves szakmai viták lángolhatnak fel. Nevezetesen az, hogy szakmai berkekben (ingatlanértékelés) köztudott volt a banki fedezetértékelés „terrorja”. A bankok ugyanis az esetek nagy részében egész egyszerűen közölték a „független értékelőkkel” hogy mennyi is a legyen a felértékelendő lakóingatlannak az értéke. A jelzáloghitel-rendszerrel – ahogy azt most a devizahitelesek tömegei is mutatják – felfutott az ingatlanértékelési iparág, éppen a tömeges banki iények, a hitelek kihelyezése okán és ami ezzel jár jelentős verseny is indult meg az értékelők és az értékelésre szakosodott társaságok között. E versenyben a bíró szerepét a banki fedezetértékelések töltötték be, akik vagy elfogadták vagy nem az egyes értékelők, avagy értékelő társaságok szakvéleményeit. Korrupcióról is rebesgettek, arról hogy miként kerülhet fel – vagy nem kerülhet fel – az úgynevezett banki listára egy-egy értékelő avagy társaság.
A dolgok és a jelenségek lényegi részeit a „banki titok” fala takarta és a szakmai érdekvédelmi szervezetek is úgy voltak tehetetlenek, ahogy kell. Ahogy ma a devizaadósok a bankokkal folytatott vitájukban. A bizalmas híradások az első időben alulértékeltetésről szóltak, majd az úgynevezett Fészekrakó program kapcsán pedig túlértékeltetésről.

Most viszont lehullhat a lepel. Márpedig azért, mert az állami eszközkezelő a hitelbiztosítéki érték során alkalmazott forgalmi értékeléseket – alul és felül értékeléseket - veszik alapul a vásárlás során. Nézzünk például egy vidéki példát, ahol a jelenlegi ismert szabályozás alapján 35 %-ésrt vásárol az eszközkezelő. Legyen példaingatlanunk piaci értéke 10 millió forint. Annak idején ezt alul értékeltették például 9 millió forintra, majd a BASEL II. által kiadott direktíva alapján a hitelbiztosítéki értéket ennek 80 %-ban állapították meg. Ez 0,8 * 9 = 7,2 millió forint. Ennek pedig a 35 %-a 7,2 * 0,35 = 2,5 millió forint.

Mi is történt? Megmentették a tulajdonost 10-2,5 = 7,5 millió forintos vagyon terhétől. Erre mondják üzleti körökben, hogy ügyes. Körülbelül ez történt a nem lakás célját szolgáló nemzeti vagyonnal is. Nos, ha ugyanennek a családnak a CHF ámokfutása kapcsán még keletkezett is például 12,5 millió forint tartozása is, amit nem enged el a bank – betétesei érdeke védelmében - mert az eszközkezelő ugye csak 2,5 millió forintot pótolt a „veszteségéből”, így a volt tulajdonoson rajta marad, mint szamáron a fül 10 millió forint mondjuk nagykegyesen 30 évre. Lássunk egy lakás-kalkulátoron hogy mennyibe kerül havonta 12 millió. Az ERSTE Bank lakáshitel kalkulátora 10 millió forint hitelt havi 71,918 azaz 72 ezer forintért kínál.

A deviza-elszámolású hitelszerződés aláírásától kezdődően lássuk csak mi is történt egy új lakás megvásárlásától..

A bank által finanszírozott projekt cég eladott Jóskának és családjának egy 7,2 millió forint értékű lakást. Projekt cég ennek elvitte, mondjuk szerényen a 20 %-át, a többit visszajuttatta a bankba, illetve befizetett 25 % ÁFA-t az álamnak.
Jóska és családja a válságig – legyen a vásárlás 2005. évi és 2010-ig fizettek – öt éve alatt mondjuk havi 80 ezer forinttal kifizetett évente 960 ezer forintot ez 4,8 millió forint. 2011 évtől Jóska és családja mondjuk lakhat 60 ezer Ft/hó összegért a lakásban – a többi rezsi – és van 10 millió forintos tartozása a bank felé, amit havi 72 ezer forinttal kell törleszteni. Lakhat tehát a „megszokott” lakásban havi 60 + 72 = 132 ezerért. Meg lett mentve.

Na mármost, ha ezt a 132 ezer forintot a békés lakhatásáért nem képes Jóska és családja lepengetni havonta, akkor mehet, ahova akar, hiszen ahogy Simor úr hangsúlyozta az USA nagykövetnek nálunk nincs ingyen ebéd. Nálunk ebben az országban már lehet utazni, le is út fel is út. Ám a 72 ezer forintos havi tartozás az marad, tehát Jóskát és családja még végrehajtói kíséretet is kap. Havi 72-ért? Jóska tehát feketemunkába menekül, a végrehajtó meg utána. Legjobb hát, ha Jóska külföldre megy, mert oda már a végrehajtó nem biztos hogy követi.

Kedves Olvasóim!

Bizonyára tudatlanságomból sok mindent rosszul tudok, illetve elszámoltam magam. Hiába, öregszem. Kérem javítsanak bele a történetembe a tisztánlátásunk érdekében. És tanuljuk: Nincs ingyen ebéd.